Aluguel - Obrigações do Locador e Locatário

DEFINIÇÕES 

Locador: é o proprietário do imóvel que aluga sua casa/comércio/ chácara/ sítio/ terreno/apartamento/barracão para outra pessoa (locatário). 

Locatário/Inquilino: é pessoa que irá alugar o imóvel do locador. 

Fiador: é a pessoa que se responsabilizará pelo pagamento dos alugueres caso o locatário não realize os pagamentos. 

Seguro Fiança: é uma opção de garantia para quem deseja alugar um imóvel, mas não possui um fiador. 

Aluguel: é uma relação jurídica onde uma das partes se obriga a ceder à outra, mediante pagamento, o uso e o gozo de bem infungível, móvel ou imóvel. 

Contrato: é um negócio jurídico que depende para sua formação de pelo menos duas partes e estabelece direitos e deveres para ambas. 

Contrato de locação: é um negócio jurídico realizado entre locador e locatário, com a finalidade de alugar um bem e que estipula direitos e deveres para ambas as partes. 

Na locação de imóveis pode ser verbal ou escrito. 

Lei Federal n° 8.245/91: Conhecida como a lei do inquilinato, é atualmente a disposição normativa que regula a locação de imóveis urbanos. Alterada pelas Leis Federais nº 12.112/09 e 12.744/12. 

O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E AS LOCAÇÕES 

Consumidor pela Lei 8.078/90 é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviços como destinatário final. Por sua vez, o fornecedor é quem (pessoa física ou jurídica) desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos e prestação de serviços. 

Assim, toda vez que o locador ou seu representante se colocar no conceito de fornecedor há a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 

Os contratos formalizados por imobiliárias são considerados de adesão, portanto reclamações contra cláusulas abusivas são cabíveis perante os órgãos de defesa do consumidor. 

 DEVERES DO LOCADOR 

A) Entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso que se destina; 

ATENÇÃO: Os acessórios que acompanham o imóvel deverão estar descritos no contrato. Exemplo: se no imóvel constam cortinas, toldos, persianas, lustres, luminárias e piscinas, o locador deverá fazer constar no contrato a existências desses bens. 

B) Garantir durante a locação o uso pacífico do imóvel locado; Com a locação o inquilino assume a posse direta do bem e o locador está impedido de embaraçar esse uso. 

C) Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; O locador deve conservar o imóvel locado conforme ajustou no contrato.

D) Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; O locador é responsável pelos vícios e defeitos anteriores ao contrato de locação, portanto, as faturas de energia elétrica, o IPTU e a conta de água atrasados, por exemplo, são de responsabilidade do locador. 

E) Pagar impostos, taxas e prêmio do seguro contra incêndio sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário; A prática demonstrou que é comum o locador atribuir ao locatário o pagamento do imposto, taxas e prêmio do seguro, todavia para que isto ocorra deverá haver uma cláusula contratual expressa sobre o tema. 

F) Mostrar ao locatário, quando solicitado o demonstrativo de quantas parcelas estão sendo efetivamente cobradas do locador ou por ele pagas (despesas de condomínio, conta de luz, impostos, seguro contra incêndio...). 

G) Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 

Entre as despesas extraordinárias incluem-se: 

I – obras, reformas ou acréscimos na estrutura do imóvel; 

II – pintura da fachada, empenas, poços de aeração e iluminação, inclusive das esquadrias externas; 

III – obras destinadas a repor as condições de habitalidade do edifício; 

IV- Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregado do condomínio, ocorridas em data anterior ao período da locação; 

V- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer do condomínio; 

VI – Despesas de decoração e paisagismo do condomínio; 

VII – Constituição do fundo de reserva; 

H) Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. 

DEVERES DO LOCATÁRIO/INQUILINO 

Antes de realizar qualquer locação e antes de entregar o imóvel locado, é recomendável que o inquilino vistorie o imóvel com o locador e preencha o termo de vistoria anotando o estado das coisas. 

 A) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação; O aluguel é devido desde a data em que o imóvel ficou à disposição do locatário e não na data em que realizou a mudança. O pagamento deve ser realizado pontualmente ou, no silêncio no contrato, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido. Para os contratos verbais o prazo de pagamento é até o 6º dia útil do mês vencido. 

IMPORTANTE: O comprovante de depósito bancário constitui prova de pagamento. Mas atenção, o ideal é fazer o depósito identificado no caixa. 

B) Servir-se do imóvel para o uso convencionado; O locatário deve utilizar o imóvel para a finalidade contratada. Exemplo: se locou para residência não pode fazer uso comercial. 

C) Restituir o imóvel, terminada a locação, no estado em que o recebeu; O locatário deve entregar o imóvel no estado em que o recebeu. 

ATENÇÃO: É importante realizar a vistoria com o locador requerendo deste uma declaração /termo de vistoria minucioso de que o imóvel está em perfeitas condições. Com isso evitam-se eventuais ações indenizatórias. 

D) Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito que este terá que reparar no imóvel; 

OBSERVAÇÃO: Os vícios e defeitos de imóveis locados por construtoras e/ ou prestadoras de serviços de locação estão sujeitos à aplicação do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 

Os pequenos danos deverão ser reparados pelo locatário. Exemplos: troca de torneira, vedações pequenas no telhado, limpeza de calhas, limpeza da caixa d’agua...

E) Realizar imediatamente os reparos dos danos causados por si, seus dependentes ou familiares no imóvel. Qualquer pessoa do relacionamento do inquilino que ocasionar dano ao imóvel atribui ao locatário o dever de reparar. 

Os fiadores respondem pelos mesmos danos também e a responsabilidade da fiança vai até a entrega definitiva das chaves ou substituição do fiador. 

F) não modificar o imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador; O locatário deve comunicar ao locador previamente e por escrito qualquer mudança interna ou externa que pretenda realizar no imóvel. 

G) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, intimação, multa ou exigência de autoridade pública; 

É dever de o locatário entregar os documentos de cobranças de impostos, do condomínio, qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, mesmo que dirigida a ele e mesmo que tenha se responsabilizado pelo pagamento. 

H) Pagar as despesas de telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto; O locatário é responsável pelas despesas a partir do mês seguinte ao da locação. As despesas anteriores são de responsabilidade do locador. 

I) Permitir a vistoria do imóvel, mediante combinação prévia de dia e hora; O inquilino deve permitir a visita do locador ou seu representante ou terceiros em dia e hora previamente agendados. Não será válida cláusula contratual que determine a visita a qualquer dia e hora. Em contratos de adesão, tal cláusula é contrária ao CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 

J)Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; O locatário deverá se ajustar às regras de condomínio, que uma vez descumpridas ensejam o despejo. É legal a instituição/aplicação de multa pelo condomínio, desde que autorizadas pela Assembleia. O atraso no pagamento do condomínio pode ensejar a propositura da ação de despejo. 

K) Pagar o prêmio do seguro fiança; Uma das garantias locatícias é o seguro fiança, que abarca não só o aluguel, mas os encargos decorrentes da locação e ainda exonera o locatário de apresentar um fiador. 

L) Pagar as despesas ordinárias de condomínio. Entre as despesas consideradas como ordinárias estão: 

I – salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias de funcionários, a partir da assinatura do contrato de locação; 

II – consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 

III - limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 

IV- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; 

V) a manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; 

VI) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 

VII) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 

VIII- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; 

IX - reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 DIREITO DE PREFERÊNCIA 

No caso de venda, promessa de venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, ou ainda dação em pagamento (entregar o bem para pagamento de uma dívida ou para a compra de outro bem), o locatário tem preferência na aquisição do imóvel. Isto quer dizer que se ocorrer alguma dessas situações o locatário deverá ser comunicado por escrito e manifestar seu interesse ou não na compra. O direito de manifestação caduca em 30 (trinta) dias, contados da notificação ou ciência inequívoca. 

BENFEITORIAS 

As benfeitorias necessárias, cuja finalidade é conservar o bem e evitar sua deterioração, mesmo que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis.  As benfeitorias úteis, que aumentam ou facilitam o uso do bem, só serão se autorizadas. As voluptuárias (de embelezamento) não serão indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário se não prejudicarem a estrutura do imóvel. Direito de retenção O locatário de boa fé tem direito à retenção das benfeitorias necessárias e úteis até ser indenizado. 

ATENÇÃO: os contratos de adesão estão sujeitos ao CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, que considera como cláusula abusiva a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias. 

TIPOS DE GARANTIA NA LOCAÇÃO 

Artigo 37 da Lei 8245/91 aceita quatro tipos de garantia. São elas: 

I - caução; 

II - fiança; 

III - seguro de fiança locatícia. 

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. As garantias podem ser dispostas no mesmo contrato da locação ou em instrumento à parte e o locador não pode exigir mais de uma garantia do locatário. 

Na ausência de qualquer garantia o locador pode exigir o pagamento antecipado do aluguel ou convencionar o pagamento para o 6º dia útil do mês vincendo (que estiver vencendo). 

Não havendo o pagamento pode o locador pedir o despejo. 

Caução É a garantia dada pelo inquilino ao proprietário do imóvel, mediante depósito de bens (automóvel, dinheiro, terreno...) e registrado em Cartório de Títulos e Documentos (bens móveis) ou de Cartório de Registro de Imóveis (terreno, casa...). Não pode exceder a três meses do valor do aluguel.

Fiança: É uma garantia contratual prestada por terceiro, que recebe o nome de fiador, que por sua vez responde pelo pagamento das obrigações do inquilino. Para ser fiador é necessário ter capacidade civil e ser proprietário de imóvel. E se casado, deverá obter a anuência (assinatura) do cônjuge para a fiança ter validade. 

O seguro fiança: É uma modalidade de garantia contratada junto a uma seguradora e consiste no pagamento mensal de um valor correspondente à parte do aluguel. Normalmente, envolve os encargos como condomínio, água, energia elétrica... É um contrato de adesão sujeito à incidência do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento; Nesta modalidade o locatário ou o fiador oferta seu fundo de investimento como garantia à locação. A cessão fiduciária em garantia deverá ser formalizada perante o administrador do fundo, por meio do termo de cessão fiduciária e deverá conter uma via do contrato de locação. 

DO REAJUSTE DO ALUGUEL 

A) Como é calculado o reajuste do aluguel? 

É livre o acordo de reajuste entre locador e locatário, mas o índice de atualização deverá ser aplicado anualmente e o preço da locação fixado em real. 

B) Quando ocorre o aumento do aluguel? 

O aumento ocorre anualmente na data de aniversário do contrato. Não confundir data de aniversário (data de assinatura do contrato) com a data de pagamento do aluguel. 

C) Qual a diferença entre revisão do aluguel e reajuste? 

A revisão é o ajuste entre locador e locatário para aumentar ou diminuir o preço do aluguel e só pode ocorrer após 3 anos da locação. O reajuste é a atualização do valor do aluguel na data de aniversário do contrato (anualmente), calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou pela lei. 

D) E se não houver acordo entre as partes sobre o reajuste? 

Diz a Lei do inquilinato que não havendo acordo entre as partes poderá ser proposta ação revisional de aluguel.

E) Quais os índices mais utilizados na atualidade para reajuste de aluguel? 

São eles: 

INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE. 

IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE. 

IGP-DI: Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna, divulgado pela Fund. Getúlio Vargas. 

IGP-M: Índice Geral de Preços e Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE 

DA CONTINUIDADE OU EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO 

A) Prorrogação por tempo indeterminado Terminado o prazo ajustado no contrato e se o locatário continuar no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem manifestação em contrário do locador, prorroga-se o contrato por prazo indeterminável. Normalmente, os contratos possuem vigência de 30 (trinta) meses, mas as partes podem combinar prazo diferente (maior ou menor). 

B) Denúncia Diz à lei que ocorrendo a prorrogação da locação por tempo indeterminado, nos contratos com vigência de 30 meses, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo. Nos contratos com vigência menor de 30 meses o cancelamento do contrato deve ser motivado (com justificativa). O ideal é que a comunicação ao locatário ocorra por escrito, para que o prazo de 30 (trinta) dias, que o inquilino tem para desocupar o imóvel, possa ser contado corretamente. 

C) Situações em que o contrato pode ser desfeito O contrato pode ser desfeito pelos seguintes motivos: 

I-acordo entre as partes; 

II- infração legal ou do contrato; 

III- atraso no pagamento dos alugueres ou encargos; 15 

IV- necessidade de reparação no imóvel determinado pelo poder Público; 

V- alienação, venda ou cessão do imóvel (prazo para desocupação: 90 dias); 

VI- extinção do contrato de trabalho do locatário (locação deverá estar vinculada ao contrato de trabalho); 

VII- para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro e dos ascendentes (pais/avós) ou descendentes (filhos/netos), desde que não tenham residência própria; VIII- demolição e edificação e para a realização de obras que aumentem em 20% (vinte por cento) a área construída. 

IX- extinção do usufruto ou fideicomisso (prazo para desocupação: 30 dias); 

X- Tempo do contrato ultrapassar 5 (cinco) anos sem interrupção. 

Morte das partes 

Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (filhos, cônjuge/companheiro, pais, irmãos ou pessoa determinada). Morrendo o locatário ficarão obrigados, nos seus direitos e obrigações, o cônjuge sobrevivente (esposa/esposo) ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido (pai/mãe, filhos ou netos), desde que residentes no imóvel; 

ATENÇÃO: morrendo o locatário o locador deverá ser notificado, juntamente com o fiador, que poderá desistir da fiança no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicação. 

Divórcio e fim da união estável 

Ocorrendo o divórcio ou fim da união estável a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge (esposo/esposa) ou companheiro que permanecer no imóvel. 

ATENÇÃO: O locador e o fiador deverão ser notificados. 

EMPRÉSTIMO, CESSÃO E SUBLOCAÇÃO 

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador. O locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA 

Locação para temporada é a destinada à residência provisória do inquilino para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação ocorra em prazo inferior a noventa dias. Geralmente, esse tipo de locação envolve móveis que permanecem no imóvel, por isso, é importante o locatário realizar a vistoria, com o detalhamento do mobiliário e estado que se encontram esses bens. O locador poderá receber antecipadamente o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato. Terminada a locação, se o locatário permanecer no imóvel sem manifestação em contrário do locador por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. 

PROCON Campinas www.procon.campinas.sp.gov.br ou contate a Prefeitura de sua cidade.

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Dicas para uma locação segura

* No contrato deve constar nome e dados do locador, do locatário e do fiador, se houver; descrição e endereço do imóvel; data do início e prazo de locação; valor do aluguel; índice e periodicidade do reajuste (a lei define correção anual); forma, local e data de pagamento; tipo de garantia; responsável pelos encargos; destinação do imóvel – residencial, não residencial ou comercial; valor da multa em caso de rescisão; e termo de vistoria. Proprietário e inquilino devem guardar uma via assinada e datada.

* O termo ou laudo de vistoria deve conter todos os detalhes do estado de conservação do imóvel.

* Os fiadores respondem por todas as obrigações previstas no contrato até a entrega do imóvel.

* Atrasado o pagamento, podem ser cobrados multa e juros. A multa pode ser superior aos 2% previstos no Código de Defesa do Consumidor, pois a Lei do Inquilinato não estabelece limite.

O proprietário ou locador

* deve entregar o imóvel em condições de uso;

* só pode exigir um tipo de garantia (fiança, caução ou seguro-fiança);

* pode pedir pagamento antecipado do mês vincendo se não exigir outra garantia;

* deve pagar as taxas da imobiliária ou corretor e as taxas extras do condomínio, se for o caso;

* pode repassar o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ao locatário se for acordado no contrato;

* não pode reaver o imóvel antes do fim do contrato;

* deve dar preferência de compra ao locatário no caso de venda do imóvel. 

O inquilino ou locatário

* deve verificar o valor da taxa de condomínio, se houver, antes de assinar o contrato;

* na locação de apartamento, deve pagar o seguro contra incêndio;

* pode participar das reuniões sobre despesas ordinárias do condomínio sem procuração;

* deve pagar as despesas ordinárias do condomínio;

* deve pedir autorização por escrito ao proprietário antes de alterar ou reformar o imóvel;

* se devolver o imóvel antes do vencimento do contrato, deve pagar a multa de rescisão prevista;

* para desocupar o imóvel depois de vencido o contrato, deve comunicar o locador por escrito com 30 dias de antecedência;

* ao desocupar o imóvel, deve realizar nova vistoria, devolver as chaves e solicitar ao locador um recibo de quitação geral e irrestrita;

* deve usar o imóvel para o fim a que se destina e devolvê-lo no mesmo estado em que o recebeu.

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